Modificación y Extinción de Derechos Reales

La modificación de los derechos reales consiste en un cambio en el derecho que existe sobre una cosa. Igual que ocurre con las obligaciones, se puede distinguir entre modificación subjetiva y modificación objetiva. 4.1.MODIFICACIÓN SUBJETIVA La modificación subjetiva se produce cuando cambia la persona titular del derecho real, pero el derecho en sí sigue siendo el mismo. Esto ocurre normalmente cuando el derecho se transmite a otra persona (por ejemplo, mediante compraventa o herencia). Una característica importante es que el nuevo titular recibe el derecho con todas sus características, es decir: con las cargas, los gravámenes, las condiciones, y las facultades que ya tenía el derecho. Ejemplo: Si alguien compra una casa que tiene una hipoteca o una servidumbre, la adquiere con esas cargas, porque ya formaban parte del derecho del propietario anterior. 4.2.MODIFICACIÓN OBJETIVA La modificación objetiva ocurre cuando lo que cambia no es el titular, sino el contenido o las facultades del derecho real. Esto puede darse de varias maneras: - Modificación de la cosa: Si la cosa cambia, también puede cambiar el derecho sobre ella. o Ejemplo: Por accesión, el propietario del suelo se convierte en propietario de lo que se construye sobre él, aunque lo haya construido otra persona (arts. 358 y ss. CC). - Extinción de derechos que gravaban la cosa: Si desaparece un derecho real que limitaba la propiedad, el propietario recupera facultades que antes no tenía. o Ejemplo: Si se extingue un usufructo, el propietario recupera el pleno dominio sobre la cosa. - Constitución de derechos reales limitados: El propietario puede limitar su propio derecho usando su ius disponendi (facultad de disponer), creando derechos reales a favor de otras personas. o Ejemplos: Usufructo, hipoteca o servidumbre o El propietario pierde parte de sus facultades, porque pasan al titular del nuevo derecho. - Sometimiento a un régimen jurídico especial: A veces el derecho se modifica porque la ley o la Administración imponen ciertas limitaciones. o Ejemplo: Las viviendas de protección oficial: pueden tener limitaciones de venta o alquiler. o Esto supone una limitación de las facultades del propietario, aunque siga siendo dueño.

La extinción de un derecho real significa que ese derecho desaparece, deja de existir. Pueden distinguirse seis situaciones. - Pérdida o destrucción de la cosa: si la cosa sobre la que existe el derecho desaparece, el derecho real también desaparece. o Debe ser total; si es parcial, el derecho subsiste sobre lo que quede o También existe la pérdida jurídica, cuando la ley decide que el bien pasa a dominio público. - Renuncia o abandono: el titular del derecho decide voluntariamente dejarlo, abandonando la cosa con intención de no seguir siendo titular. o Es necesario que exista el animus de abandonar la cosa. o Si se hace a favor de un tercero, no es una extinción, sino una transmisión del derecho. - Caducidad por expiración del plazo: algunos derechos reales solo existen durante un tiempo determinado. o Este modo es aplicable a derechos temporales como el usufructo o derechos de autor. - Falta de uso: algunos derechos se pierden si no se ejercen durante un tiempo determinado. o Las servidumbres, por ejemplo, se extinguen tras 20 años de desuso. - Consolidación: ocurre cuando la misma persona reúne dos derechos que antes estaban separados (nadie puede tener un derecho limitado sobre su propia cosa). o Ejemplo típico: ▪ Una persona tiene el usufructo de una casa. ▪ Luego compra la casa y se convierte en propietaria - Expropiación Forzosa: el Estado quita un bien o derecho a su titular por razones de utilidad pública o interés social, pagando una indemnización o Provoca la extinción del derecho del propietario sobre ese bien