MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

La modificación de los derechos reales consiste en un cambio en el derecho que existe sobre una cosa. Igual que ocurre con las obligaciones, se puede distinguir entre modificación subjetiva y modificación objetiva. 4.1.MODIFICACIÓN SUBJETIVA La modificación subjetiva se produce cuando cambia la persona titular del derecho real, pero el derecho en sí sigue siendo el mismo. Esto ocurre normalmente cuando el derecho se transmite a otra persona (por ejemplo, mediante compraventa o herencia). Una característica importante es que el nuevo titular recibe el derecho con todas sus características, es decir: con las cargas, los gravámenes, las condiciones, y las facultades que ya tenía el derecho. Ejemplo: Si alguien compra una casa que tiene una hipoteca o una servidumbre, la adquiere con esas cargas, porque ya formaban parte del derecho del propietario anterior. 4.2.MODIFICACIÓN OBJETIVA La modificación objetiva ocurre cuando lo que cambia no es el titular, sino el contenido o las facultades del derecho real. Esto puede darse de varias maneras: - Modificación de la cosa: Si la cosa cambia, también puede cambiar el derecho sobre ella. o Ejemplo: Por accesión, el propietario del suelo se convierte en propietario de lo que se construye sobre él, aunque lo haya construido otra persona (arts. 358 y ss. CC). - Extinción de derechos que gravaban la cosa: Si desaparece un derecho real que limitaba la propiedad, el propietario recupera facultades que antes no tenía. o Ejemplo: Si se extingue un usufructo, el propietario recupera el pleno dominio sobre la cosa. - Constitución de derechos reales limitados: El propietario puede limitar su propio derecho usando su ius disponendi (facultad de disponer), creando derechos reales a favor de otras personas. o Ejemplos: Usufructo, hipoteca o servidumbre o El propietario pierde parte de sus facultades, porque pasan al titular del nuevo derecho. - Sometimiento a un régimen jurídico especial: A veces el derecho se modifica porque la ley o la Administración imponen ciertas limitaciones. o Ejemplo: Las viviendas de protección oficial: pueden tener limitaciones de venta o alquiler. o Esto supone una limitación de las facultades del propietario, aunque siga siendo dueño.